深圳好了,惠州临深也会好,惠州临深好了,也会促进深圳更好

 

被自己忽悠买了大亚湾的房子,是自己说服自己的,是拥抱深圳还是如临深渊,都是自已的选择!

 

记录一下买房逻辑思考,过几年验证一下自己的判断。

 

一是、自己感觉现在的临深片区尤其是惠州地区的房价水平较低,可能是国家给予新深圳人的最大福利所在。惠阳大亚湾地区房子建得这么多、这么密、房价这么低(在沿海二线城市中肯定是低的),国家知道吗?我想国家肯定是知道的。深圳住宅批建少、价格高,临深批建多、价格低,可能就是一种宏观调控。普通人也要盯着前海、福田的高价房,那是投资性需求和奢侈性需求,如同上海普通人想挤进外滩、陆家嘴,国家怎么可能满足你呢。现在整个深圳的住宅销售量还不如大亚湾的销售量,说明大多数深圳人还是务实地接受了在临深置业的现实,虽然目前生活不便,但是置业成本比在一般的二三线城市还要低,还想怎么样?

 

二是、临深与环沪、环京有本质的区别。中国的治理模式是省为实体,最大最难打破的壁垒是省间壁垒。环沪(江、浙)、环京(河边)与上海、北京属于不同的省市,最大的问题是高考政策不一样。上海嘉定的安亭和江苏昆山的花桥完全连在一起,地铁也通了,但是花桥的孩子要参加江苏高考,永远享受不到上海的高考政策。但是惠州的孩子与深圳的孩子享受的都是广东的高考政策。从这一点上看,深圳户籍含金量比京沪要低很多。从某种意义上说,大亚湾与坪山的差别,主要是体现在环境硬件上。从目前上看,坪山与惠阳、大亚湾没有多大的区别,不应当有2倍的房价差。如果认同坪山的房价合理,那么临深就是价值洼地。

 

三是、深圳的城市格局与京沪等完全不同。京沪是历史形成的单中心布局,一环一环摊大饼发展。深圳是多中心轮动发展,城市格局分散,中心概念模糊。在此情况下,深圳外围地区也有可能独立发展出区域中心城区,形成相对独立的城市运行体系。这样,临深地区与深圳实际活动中心的距离实际上是逐步靠近的。如果坪山也能成为副中心,那么临深距离根本就不远。

 

四是、惠阳大亚湾地区住宅天量供给是一个历史阶段,不可能长期持续的。长期低价出让住宅用地,对一个地方政府来讲,虽然可以在短期内获得出让金收益,但并不是真正合算的买卖。因为土地出让是一次性的,但是房子卖出去之后,地方政府要管这些买房的人的吃饭、上学、看病、养老、交通出行、社会治安等一系列的问题,如果没有稳定持续的税收来源是撑不住的。因此,从惠州市土地利用规划上看,在下一个十年内没有安排一块大亚湾的住宅用地出让,可能是对前期政策的纠偏。后续将会有更多的土地用于产业发展,不会甘心于当睡城——因为运行管理睡城也是要花钱的。

 

五是、坪山未来的发展应该是可以预期的。前海等新区干的都是金融服务业,在泡沫经济年代可以风光无限。但是现在形势不同了,高大上的虚拟经济不好搞了(很多写字楼也租不出去了)。深圳要继续保持发展增长,还得靠制造业。老片区经济无法提供制造业发展的土地空间及从业人员的低成本生存条件。而在坪山等地区,深圳可以大力发展制造业等实体经济,从业人员的居住生活保障就丢给惠州去解决好了,可以继续保持低成本的竞争优势。

 

六是、轨道交通将改变大亚湾地区入住率低的现状。目前大亚湾如同空城,主要原因是深圳工作、大亚湾居住的通勤条件不能实现。2022年、2023年深圳地铁14号线沙田站、深圳地铁16号线田心站开通后,情况将会有质的转变,从不可能变为可能,虽然需要接驳、辛苦不便,但对大多数工薪阶层而言,能安家、能回家是重要的。

 

综合来看,在临深大亚湾买房,可能不是投资的最佳选择,但应该也不会差。反正买了房至少要5-6年才能交易。到时候验证一下自己今天的判断。

 

其实临深和深圳相辅相成,深圳好了,临深也会好,临深好了,也会促进深圳更好。

 

 

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