惠阳大亚湾二手房交易流程、税费、风险,一文即看懂!

 

惠阳大亚湾不像深圳东莞,三价合一。所以这边二手房还是有“三价”的。

 

三价:成交价、地税评估价、银行评估价。

 

成交价是买卖双方达成的合同价格

地税评估价是税务局弄出来的计税依据

银行评估价是评估公司出具的评估结果。

 

一般地税评估价低于成交价,银行评估价也低于成交价。不同的是,地税评估价是死板的,政府决定的,每隔一段时间就会加以调整。

而银行评估价,则可以“灵活”去调整。

 

 

税费这块,可以分为四块。首付+月供、银行按揭相关费用(一次性付款可省)、过户费、中介费。

 

一、首付+月供

先算贷款,再总价-贷款额就是首付款。是这样一个先后顺序。首套房就是评估价的7成贷款,总价减掉贷款就是首期。二套就是银行评估价的6成。二套惠阳大亚湾的评判标准是家庭名下是否有一笔房贷未结清。当然,也有办法根据情况把二套操作成首套,首期款减少一成。

 

如果首付有压力,可以想办法把银行评估价拉高,贷款多贷,这样首付就少了。平均而言,多贷10万,首付少10万,30年月供每月大概就多了590块钱。

 

至于月供,贷款贷整数,年限,现在有银行可以贷到男70岁,女65岁。根据贷款人的工作单位,收入流水,征信报告有关联,资质好,像公务员教师这种就毫无压力。一般还是男65岁,女60岁。

 

 

二、银行按揭费用(如果一次性付款的可以免了)

①按揭服务费:1200

②贷款评估费:银行评估价的5‰

③抵押登记费:80

④律师见证:400起,根据贷款额多寡有所浮动

⑤银行按揭保险理财费用:根据不同按揭银行设定。如下图 & 参考浦发银行利率政策

 

三、过户费

①契税。无论如何都没法省的。90㎡以下,首套二套契税都是地税评估价的1%;90㎡以上,首套1.5%,二套2%。假如个人或者家庭名下三套及以上,就是3%。

 

 

②增值税。地税评估价X5.6%,满2年免征。一般都满2了。加之现在限售,基本上增值税不在话下。

 

③个税。

对于业主非满五唯一的房子,可以参考房产证上的时间。如果出证时间满了2年,个税可以选择两种方式:

一种是差额(地税评估价-原购价-抵扣项)X20%,这个主要是针对原购价比较高的房子,相对而言差额就少了。抵扣项比如利息、装修发票啥的。

另一种是地税评估价的2%,如果是买的早的房子,原购价四五千一平,这个时候个税按照地税评估价2个点征收,就少了不少个税!

 

举个例子。

万达对面的中萃花城湾小区,100平米的房子,买入价大概5000,目前地税评估价大概9800一平。如果按照原先的个税计算公式,个税大概(98万-50万)X20%=9.6万

 

如果按照目前个税改革后2%征收,就是1.96万。足足少了7.6万!

 

如果房产证时间不满2年,那不适用。

 

目前个税算是二手房交易中的一个大头,所以满五唯一或者原购价较高的二手房相对受到市场青睐。

 

四、中介费

成交价的3%。代办过户一般8000起,就像朋友之间转手,代办手续。

 

惠阳大亚湾二手房交易流程这一块,银行面谈环节和办理抵押证环节,必须需要购房者本人到场,无法委托他人。其他环节是可以委托代办手续的,这也就意味着,买二手房买家只需要2次即可。

 

第一次,选择工作日签合同,提前准备好按揭申请的相关资料,去银行申请按揭贷款。

 

第二次,去房管局办理抵押的时候。

 

对于买家,可能关心的是过户,对于卖家,关心的是什么时候拿到房款。

 

买家的风险集中于过户前,有些业主卖房时候存在债务纠纷,过户前要是房产被查封,也是日了狗。卖家的风险集中于过户后,房产证都更名了,要是因为买家事后征信逾期,负债过高,导致银行风控拒绝放款,那业主收到房款真是遥遥无期,也是糟心。所以我们有必要把这个流程理清楚。

 

①签前查档。查档主要是查业主房产证的真实有效性,共有产权还是单独所有,是否抵押,查封状态。没问题才可以签合同。如果签合同时候是周末,查不了,定金不能让业主带走,先托管,带查档无误,再由业主带走。

 

②申请银行按揭贷款,需要业主本人过来,拍照合影留念(律师见证费)。准备的资料:身份证、户口本、银行流水、收入证明、婚姻证明、征信报告、首期款、定金转账凭证。开通按揭银行的银行卡。对于银行贷款推出的相关理财产品,相对来说,购买有助于审批。基本确定贷款数额,利率多少,大概准备多少首期款存在银行卡里

 

③评估公司上门拍照出评估报告。确定银行评估价,确定具体贷款数额,然后总价减掉贷款以及定金,就是你需要存入银行卡里边的首期款。同时,这边也会进行测绘和权籍调查。就是为了做房产证后边贴的那张纸这玩意

 

④涉及到赎楼的,当天就陪同业主前往抵押银行,申请提前还款。这边的银行为了多收你一个月的利息,要求提前一个月才能申请赎楼。

 

⑤一般银行贷款审批通过需要1个月,不过现在银行办事效率提高了,说是一个月,快的话个把星期就可以出同贷书(同意贷款承诺书),然后还是等待业主抵押行的通知。

 

⑥终于挨到了业主抵押行的通知,业主带上欠款,去银行还钱。半个月后,领回房产证。然后要去房管局注销抵押登记,这就是通常说的红本在手的状态!

 

想想看,要是业主红本在手,多快,估计半个月就可以安排过户了!

 

另外,关于赎楼这块,一般早些业主买入价四五千,银行欠款不多,基本上首期款都是可以覆盖到银行欠款的,所以我们会协商用买家的首期款去帮业主赎楼,在业主自己无力赎楼或者找担保公司赎楼费用过高帮助买家省掉这笔费用。

 

这个风险是可控的,可控就在于我们会写一个书面协议,规定首期款用途。赎楼的当天,让买卖双方在场,买家直接转账给业主,有一个首期款转账凭证,然后业主用这笔钱去还给银行。首期款转账凭证,也是银行放款的一个重要凭证,没有这个东西,银行是不会给业主放款的。因为涉及到骗贷的风控。

 

⑦过户。这个时候需要原业主的购房发票了,是否满2是否满5年,是否唯一,那么就需要业主提供一个无房证明,不然就是不唯一,有个税的。缴纳应该缴纳的税费,我们叫“过户费”,凭借完税证明,就可以签字按手印,工作人员给你修改房产信息,也可以说叫备案了。大概一个星期就可以出房产证

 

⑧一般过户当天要求业主结清水电物业,交楼给买家。如果业主有特别要求说拿到房款后再交楼,或者带装修的房子,具体交楼时间双方可以协商。

 

⑨出了房产证大概半个月的样子就可以去办理抵押贷款登记,这个时候那个5‰的物业评估费就要给了,银行收的,银行没收到钱,放心吧,是不会安排做抵押登记的。这个环节必须要买家本人过来的,因为要拍照取证。

 

⑩做了抵押登记大概半个月的样子出他项权证,就是那个蓝本,我有发过的。这个蓝本确定了购房者与银行的债务关系,很多人没想过,红本(房产证)丢了是可以补办的。出来他项权证,按照银行目前的节奏,基本上只要拿到了银行,一周就可以放款了。然后放款的日期下个月,就是你的还款日。

 

 

流程大概就这个样子,说简单也简单,你弄清楚了就简单。不想弄清楚的,可能觉得很复杂。

 

希望大家早日拿到属于自己的红本,不断增加自己的红本!

 

 

 

 

 

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