大湾区买房最值得投资的片区:广州南沙

 

今天说一说南沙。

 

众所周知,南沙是国家新区+自贸区+广州唯一城市副中心,地位非常高,位置非常好,经济发展也很快,唯一不足是人口基数太少。

 

所以我一直认为,只有把南沙和主城区差别化管理,在户籍、购房、人才引进等方面给予南沙特殊对待,才能把南沙人气迅速拉起来。

 

01、数据显示,南沙经济的基本面非常向好。今年前三季度,南沙GDP以10.3%的增速位列全市第一,是唯一一个GDP双位数增长的行政区,这也是南沙今年连续第三个季度增速领跑。

数据来自南方都市报

 

除了GDP,南沙区还是全市唯一的税收总额和一般公共预算收入都高增长的区。今年上半年税收收入同比增长23%,增幅全市第二位。一般公共预算收入同比增长14.5%,增幅全市第一,也是唯一两位数增速的区。

 

以下是2019年广州11区的一般公共预算收入,南沙仅次于黄埔,排名全市第二。

 

今年以来,南沙经济增速为何如此迅猛?一个重要原因是大项目云集。

 

据南方都市报报道,今年落户南沙的有包括中化集团南沙生命科学城、三鼎油运等8个世界500强企业投资项目。

 

三大新能源汽车项目加速推进,广汽丰田新能源整车正增资扩产,恒大新能源汽车产业园动工建设,广汽蔚来产业化进程更是持续加速。

 

南沙港铁路预计明年完工通车,深茂铁路先行段(南沙)计划年底前开工建设南沙科学城、香港科技大学(广州)都将陆续开工建设。

 

另外,南沙国际邮轮码头已经正式启用,邮轮母港旅客量仅次于上海和天津,居全国第三,这极大地刺激了南沙旅游业的发展。

 

02、更重要的还是人气,这也是很多人对南沙的一个疑问,但其实来过南沙的都知道,南沙这两年的人气已经显著提升,不能再用老眼光来看南沙了。

 

最直观的一个感受是,现在坐4号线到南沙,常常是挤不到座位的,这要是放在自贸区获批之前,是不可想像的。很多广州人都知道,几年前的4号线,一过亚运城,车厢常常都是空的,装满了“诗和远方”。

 

下面是地铁4号线最近几年的客流量增长情况,很能说明问题了。

数据来自广州地铁官网和媒体报道

 

2014年,4号线日均客流量只有27.万人次。2015年,南沙获批为自贸区,客流量增加了8.1%,超过30万人次。2016年,超过32万人次。

 

2017年,四号线延长线开通,全年日均客流量更是大增16.8%,达到37.39万人次,超过新塘线(13号线,12.78万人次)、花都线(9号线,13.54万人次)、番禺线(7号线,16.32万人次)以及知识城线(14号线,1.62万人次)。

 

2018年,随着产业和人口的加速涌入,四号线仍然保持高速增长,高峰期的日均客流量超过50万人次,5年时间,客流量接近翻倍。

 

这个成绩殊为不易,要知道,过去几年,广州地铁不少线路的客流量接近零增长,而1号线甚至是负增长。

 

不仅如此,南沙这几年还新开通了到天河区、广州南站、白云机场、深圳机场的快速大巴,这说明南沙的人气不仅提升了,高端商务活动也提升了。

 

除了交通,还有一个变化也能反映南沙人气的提升。2015年之前,整个南沙都找不到一个像样的购物中心,更别提星巴克这样的商业品牌,到2015年之后,南沙的商业档次可以说明显提升。

 

特别是万达广场开业之后,喜来登、广州酒家、星巴克、优衣库、胡桃里、永辉超市这些一般只在中心城区开店的连锁品牌,这几年全部进驻南沙了,这说明了什么?南沙的年轻人多了,商业档次提升了。

 

2018年广州常住人口规模增长最快区域分别是:白云、南沙、番禺。其中,南沙增幅为3.68%,排名全市第二。

 

数据来自统计局

2018年,南沙的常住人口已超过75万,相比四年前大增19%,增速远远超过全市平均水平。当然,南沙的人口基数还是太少,要实现200万人的规划目标,仍需努力。

 

03、说完了现状,再回到本文的主题,南沙到底有没有前途?

 

要回答这个问题,我们首先要清楚另一个问题,即南沙在哪里?

 

 

如图所示,南沙地处珠江口,北距广州中心城区约50公里,且与中心城区之间存在大量的留白地带。一般来讲,这个距离已经超出了中国大城市平均30公里的城市半径,几无可能和主城区连片发展,而且南沙新区的起点是原番禺区的几个镇,基础设施的底子原本是乡镇级别的,可以说很薄、很薄。

一般情况下,像南沙这种情况是没有条件发展为一座现代化新城的,但广州为什么又如此倚重南沙呢?从上世纪90年代霍英东到南沙拓荒到今天,南沙的开发已有20多年的时间,至少已经沉淀了几千亿资金,如此大手笔的投入,当然不是请客吃饭这么简单,这背后一定会有足够强大的理由。

 

这个问题,城市战争写过多篇文章,但我相信很多人至今都没有想清楚,下面就简单地再梳理一遍。

 

第二个问题,广州为什么会在南沙造一座城?

 

新城有两种模式,一种是沿着城市边界无缝蔓延出来的,一种是跳跃式凭空造出来的,前者的典型代表是珠江新城、琶洲、金融城,万博也勉强算一个,后者的典型代表是南沙与知识城。

 

知识城的起源我们在上一篇文章里已经分析过,南沙与知识城的情况又不同,广州之所以在这里造一座城市,我认为至少有三个理由:

 

一是港口依托,这是南沙最大的王牌。南沙港是广州港集团最大的港区,吞吐量约占全市的70%以上。众所周知,世界上很多大城市都是从港口衍生而来的,纽约、香港、新加坡、旧金山、东京、阿姆斯特丹的起源都是港口,因为港口可以为周边地区带来源源不断的物流、资金流,并依次吸引产业与人口的聚集。所以,依托港口造城,是客观规律、国际惯例、合情合理。

 

二是区位独特,南沙虽然远离广州(中心城区),但距离珠三角近,为什么这样讲?打开地图,南沙与佛山、中山直接接壤,与东莞、深圳一水之隔,去到港澳也只要一小时的船程,南沙港所在的龙穴岛,与深圳宝安机场,可谓隔河相望,最近的地方只有8公里的直线距离,如果在这个水域修一座桥,不仅南沙无机场的问题迎刃而解,南沙与宝安还能同城化,给广深创造一次邂逅。

 

南沙的这种独特的区位条件,可以说就连上海浦东新区、天津滨海新区都不具备,毕竟浦东所能仰仗的只有上海,而南沙既能仰仗广州,还能仰仗深圳、东莞、佛山、中山乃至港澳的带动,“朋友圈”之广,浦东都比不上。

 

三是政策需求,城市发展离不开国家的政策支持,特别是广州这样的综合性门户城市,与国家支持更是密不可分。对广州来说,南沙是一张很好的牌,因为它拥有世界级的港口、毗邻港澳,又处在珠三角几何中心,可以讲出非常漂亮的故事。城市发展有时候就像上市公司,必须讲得一手好故事,才能获得更多的目光与支持。

 

想像一下,如果没有南沙港以及南沙新区这个好故事,广州向国家申请国家新区、自贸区、自贸港等政策的说服力,可能要大打折扣。比如杭州,正因为缺乏港口资源,其在政策资源的分配上,有时候还不如宁波和舟山。当然,国家政策不一定就能点石成金,但区域竞争实在太激烈,别人有的,你不能没有。

 

 

第三个问题,南沙到底有没有潜力?

我认为南沙手里至少握着三张王牌:

 

第一张牌是港口,这是南沙建城的根本原因,南沙经济一定要围绕着临港产业做文章,因为很多产业必须依托港口来做,比如造船、航运、邮轮、海洋装备以及相关的融资租赁等特色金融产业,都能在港口周边做起来。

 

例如,广州的国家新区、自贸区、邮轮母港、造船厂为什么都要设立在南沙?因为南沙是广州唯一的出海口,这是别人没有的优势。

 

第二张牌是靠近深圳和港澳,大湾区规划纲要发布之后,各大城市都在向珠江口这个圆心自发地聚拢,南沙地处珠三角几何中心的区位优势,展现得淋漓尽致,特别是靠近深圳和港澳,这让南沙有机会承接到很多资源、搭乘很多便车。例如香港科技大学就准备到南沙新建一个新区,多个跨珠江口大桥也都得捎上南沙一起玩。

 

第三张牌是土地,这个是最值钱的。今天的珠三角已经已经寸土寸金,谁有地谁就是赢家,想一想华为为什么要去松山湖?关键原因还是肯给地,南沙的地难道不比东莞更值钱?南沙拥有珠三角核心区地段最好、储备量最大的土地资源,只要利用得好,其招商引资在大湾区几乎就是无敌的。

 

 

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