白云新城、惠州南站、西区只有这3个地方是有投资机会

深圳我们都知道,人口太多土地太少,这个问题是长期无法解决的难题,且未来可供开发的土地越来越稀缺。目前城市发展战略是先南后北,先西后东,目前福田、南山已经发展成熟,西进的宝安、沙井、光明地段,房价已经飙到6万/平米。连龙华、深圳北站的房价, 打底也在6、7万之上。

 

 

接下来几年,深圳只能调头向东,发展龙岗和坪山。这不是政策导向,而是资本在追逐利润,降低成本的必然趋势。具体参考北京、上海的发展格局。

 

目前深圳实际管理人口超过2000万,80%的人租房居住。意味着大约有1600万的住房需求,且随着人口递增,住房需求会不断攀升。而目前深圳不友好的房价抹杀了90%人的安居梦。

 

所以深圳刚需只能寻找适合自己生存的土壤安居,这也是在大湾区规划中,惠州成为承载深圳住房需求主要支撑地的原因。深圳坪山和惠州接壤,一脚油门就是2万多的价差,如果买百平刚需房,就是200多万的购房成本。

 

这都是惠州在2019年楼市表现出较强“抗寒力”的实际因素。

 

 

当然对惠州来说,市场行情好和深圳购买力强,这是可以承认的,但说拿着钞票不顾及任何去投资,这一定大错特错。因为惠州在蕴藏着机遇的同时,也存在着巨大的风险。例如不可控的新房库存和无法落地的政策利好,注定惠州未来会两极分化。

 

只有一部分地域可以称作是优质的投资标的。至于是哪些,我之前专门讲过,接下来再一次复盘。

 

上文说过,惠州的房地产价值在于其是一个超核卫星城,和深圳有强关联性。那么距离和生活配套就是最重要的因素。

 

距离表现在轨道交通上,生活配套表现在当地政府投资上。

 

 

翻开地图我们可以看到。红色划圈部分便是惠州的主要投资地段。

 

1、惠阳白云新城板块、惠州南站片区板块。

 

2、大亚湾西区

 

记住只有这3个地方是有投资机会的,其他可以不作考虑。

 

1、惠阳区白云新城片区,紧挨着深圳坪山,距离深圳14号线终点站只有2公里,就是上文所说的一脚油门的距离。而且未来若深圳14号线延长线动工,对于惠州第一利好的区域就是白云新城板块。在距离上占尽优势。其次惠阳区政府也在这个板块,对于生活、教育、医疗商业的配套,自然不用多说。

 

所以说白云新城的临深临铁楼盘,是全惠州的投资核心。

 

其次是南站新城板块,围绕着南站交通枢纽价值打造的区域板块。这里是高铁和地铁站的交汇点,如果14号线开通也必然会在这里设点。这里虽然较白云新城片区有些远,但是集中的人流会聚合板块价值,在城建配套方面也会有一定的提升。

 

2、大亚湾。大亚湾的板块价值是严重分化的。西区的价值可以称得上全惠州的第一梯队,除此之外可以说是完全不用考虑。

 

大亚湾西区和惠阳的白云新区相似,与深圳接壤,生活和商业配套相对成熟,万达广场也在这里入驻。因为距离离深圳也是一脚油门,所以靠近深圳的几个楼盘卖得非常火,例如2019年惠州热销三甲大盘龙光城。整个区块的房价大概在1.5万/平米左右,一些地段好的大盘,诸如龙光城目前价格已经达到一万七八,隔壁锦绣壹号突破2万。价值平行于白云新城。

 

除此之外的板块,就不必考虑了。首先是库存太大,尤其是靠海板块,楼间距和楼密度非常高,这是由于早期小型开发商不懂规划城建野蛮成长的结果,小区建成了贫民窟,是惠州购房最大的坑。其次是石化区问题,有污染,要远离,尤其是沿海部分,基本都是禁忌之地,不要去触及。

 

3、其次是惠阳区的南站新城板块一个性质,围绕交通枢纽打造产业地带。

惠城区和深圳距离较远,不是第一深圳居住需求承接地,所以对带有居住需求的深圳客投资来说,意义并不大。

 

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